3/2012. számú gazdasági elvi döntés

Nyomtatóbarát változat

I. Az érvénytelenségi és a törlési kereset céljában, jellegében egymástól eltérő jogvédelmi eszközök: az érvénytelenségi per a szerződési jogi sérelem orvoslását célzó kötelmi jogi per, a törlési per ezzel szemben valamely dologi jog védelmét célzó eljárás. Az érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlését a bíróság csak az Inytv. rendelkezéseinek a korlátai között rendelheti el. Ezt a jogszabály akkor korlátozza, ha az érvénytelenül szerző fél az ingatlan tulajdonjogát további szerző félre ruházza át vagy azon egyéb jogot enged.
II. A rosszhiszemű, illetve ingyenesen további jogszerző jogának törlésére addig indítható kereset – akár az ingatlan-nyilvántartási eredeti jogosult, akár érvénytelenségi per indítására jogosult más (harmadik) személy, mint amilyen a Cstv. 40. § alapján pert indító hitelező részéről –, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelensége megállapításának helye van.
Ugyanakkor azzal szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, csak az eredeti jogosult, és csak az érvénytelen bejegyzéstől számított három év alatt indíthat törlési keresetet. A törlési per indítására nem jogosult más személyek által indított érvénytelenségi perben – határidőtől függetlenül – a közhitelesség elve alapján a jóhiszemű jogszerző tulajdonjoga vagy más joga akkor sem törölhető, ha az előző bejegyzés érvénytelensége miatt az átruházó vagy jogot engedő személy nem volt tulajdonos.
III. Az érvénytelen szerződést a hiba orvoslásával a bíróság érvényessé nyilváníthatja, amely az eredeti állapot helyreállításával egyenrangú jogkövetkezmény. Az érvénytelenségi ok kiküszöbölése lényegét tekintve az érvénytelenségi ok miatt keletkezett érdeksérelem kiküszöbölését jelenti: a szerződés érvényessé nyilvánításához a bíróság a szerződés tartalmát úgy módosíthatja, hogy ezáltal az érvénytelenségi ok miatt keletkezett érdeksérelmet szünteti meg.
Jogszabály: Cstv. 40. § (1) bekezdés1, Ptk. 237. § (1), (2) bekezdés, Inytv. 62. § (1) bekezdés2

Az I. rendű alperes ügyvezetője, 2005. évtől egyedüli tagja Sz. Gy. A gazdasági társaság 2005. évi adózott eredménye negatív volt, mérlege 116 millió Ft összegű tartozást mutatott.

A II. rendű alperesi gazdasági társaság tagjai 2006. október 31. napjától Á. S. és élettársa, P. A. voltak.

Az I. rendű alperes 2005. december 15-én vállalkozási szerződést kötött a felperes jogelődjével, mint vállalkozóval a Paksi Atomerőmű területén sugárkapu és argongázellátó rendszer kiépítésére. A vállalkozói díjat 54.013.141,- Ft-ban határozták meg, amelyet az I. rendű alperes csak kisebb részben teljesített.

Az I. rendű alperes ügyvezetője, Sz. Gy. különböző természetes személyektől nagyobb összegű magánkölcsönöket vett fel, tartozásait közjegyzői okiratba foglaltan elismerte. Nem teljesítése miatt a hitelezők 2006. évben végrehajtási eljárásokat kezdeményeztek vele szemben, amelynek következtében az I. rendű alperesi társaságban fennálló üzletrészére 2006. év folyamán több alkalommal végrehajtási jogot jegyeztek be. Az Sz. Gy. tulajdonát képező Sz., Vasgyár u. 15. szám alatti ingatlan 2/4 tulajdoni hányadát a végrehajtási eljárás során egyik hitelezője szerezte meg.

A hitelezők – közöttük Á. S. – Sz. Gy-től követeléseiket nem tudták behajtani, ezért azokat a II. rendű alperesre engedményezték azzal, hogy az engedményes II. rendű alperes a követeléseik 50 %-át fizeti meg részükre ellenszolgáltatásként, amelyre tekintettel Sz. Gy. üzletrésze tekintetében hozzájárulnak a végrehajtási jog törléséhez.

2007. május 14-én a II. rendű alperes a reá engedményezett követeléseket tovább engedményezte az adós ügyvezetésével működő I. rendű alperesre. Ellenszolgáltatásul az I. rendű alperes az Sz., 3622/A/1. helyrajzi számú, Sz. u. 34. szám alatti társasházban meglévő iroda rendeltetésű ingatlanhányad tulajdonjogát a II. rendű alperesre ruházta át. Az I. és II. rendű alperesek erre tekintettel „adásvételi szerződést” kötöttek az ingatlanrészre bruttó 84 millió Ft vételár kikötése mellett, egyben rögzítették, hogy az engedményezés folytán a vételár kiegyenlítésre került. A II. rendű alperes tulajdonjogát az Sz-i Körzeti Földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.

A 2008. május 29. napján kelt adásvételi szerződéssel a II. rendű alperes az ingatlanhányad  tulajdonjogát  a  III. rendű  alperesre  ruházta  át  50 millió Ft  vételár ellenében, amit a vevő részletekben átutalással teljesített 2008. június 2. és 20. között. A II. rendű alperes a befolyt vételárból teljesítette a magánszemélyek részére a rá engedményezett követelések szerződés szerinti ellenértékét.

A III. rendű alperes az ingatlanrészt bérbeadás útján hasznosítja, a bérlő abban 10 millió Ft-ot meghaladó értékű beruházást eszközölt. Az átruházott ingatlanrész nettó forgalmi értéke 2007. májusában 84.500.000,- Ft, 2008. májusában pedig 90.000.000,- Ft volt. A III. rendű alperes bérlőjének beruházásai az ingatlan forgalmi értékét 2008-ban 5.000.000,- Ft-tal emelték. Az ingatlan „menekülési értéke” megközelítőleg 70 %-os.

A megyei bíróság végzésével elrendelte az I. rendű alperes felszámolását, az eljárás kezdő időpontja 2007. november 29. napja. A felszámoló a felperes hitelezői igényét 2008. február 21. napján igazolta vissza, amelyből 49.608.363,- Ft-ot „b”, míg 100.532,- Ft-ot „f” kategóriába sorolt.

A felperes módosított keresetében az I. és II. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelensége folytán az eredeti állapot helyreállítását kérte oly módon, hogy az ingatlanrész tulajdonosaként ismét az I. rendű alperes kerüljön bejegyzésre. Kereseti kérelmének jogcímeként az 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 40. § (1) bekezdése a)-c) pontjainak, valamint a Ptk. 200. § (2) bekezdésében szabályozott, a jóerkölcs követelményének a szerződéskötés során történt nyilvánvaló megsértésére hivatkozott. Állította, hogy az I. rendű alperes az egyszemélyes tagjával szemben fennálló követelések reá engedményezésének ellenértékeként ruházta át az egyetlen értékesíthető vagyontárgyát, a perbeli ingatlanrészt a II. rendű alperesre annak tudatában, hogy a kapott szolgáltatás, vagyis az engedményezett követelések a természetes személy adóssal, Sz. Gy-vel szemben behajthatatlanok. A jogügylet létrejöttének időpontjában a  II. rendű alperes – amelynek tagja az egyik természetes személy hitelező, Á. S. – tudott arról, hogy az adóssal szemben folytatott végrehajtási eljárások eredménytelenek voltak, a követelések behajthatatlanok. A természetes személy adós ügyvezetői minőségében az I. rendű alperes vagyonának átruházásáról lényegében ellenérték nélkül rendelkezett, a társaság a tagjával szembeni követeléseket a nyilvánvaló személyi összefüggés miatt nem kívánta behajtani. A jogügylettel a szerződést kötő felek az I. rendű alperesi gazdasági társaság hitelezőinek kielégítési alapját elvonták. Állította, hogy a III. rendű alperes, mint származékos jogszerző jóhiszeműnek nem tekinthető, mivel a kikötött vételár a valós forgalmi értéknek csupán mintegy 50 %-a. Miután a Cstv. 40. §-a speciális az Inytv. 63. §-ához képest, a felperest, mint hitelezőt a perlési jogosultság az Inytv-ben rögzített határidőktől függetlenül megilleti. Az e jogszabályhelyben szabályozott szubjektív perindítási határidő azért sem vehető figyelembe, mert azt az Alkotmánybíróság 51/2009. számú határozatával – 2009. április 28. napjával – megsemmisítette. Állította továbbá, hogy a tulajdonosváltozásról szóló határozatot a felperesnek nem kézbesítették.

A felszámoló által képviselt I. rendű alperes a kereset teljesítését nem ellenezte.

A II. rendű alperes ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a szerződéskötés időpontjában az I. rendű alperes gazdasági helyzetét nem ismerte, nem tudott az egyéb hitelezőkkel szembeni tartozásairól, ezért a Cstv. 40. §-ában írt feltételek nem valósultak meg. Utalt arra is, hogy a követeléseket Sz. Gy. hitelezőitől engedményezés útján, ellenérték fejében szerezte meg, ennek következtében az I. rendű alperessel kötött ügylet visszterhesnek minősül, amelynél a kikötött vételár reális volt. Állítása szerint az ingatlanrész továbbértékesítésére elnehezült gazdasági helyzete miatt került sor, mivel az engedményezők követelését más módon nem tudta kiegyenlíteni.

A III. rendű alperes védekezése szerint a felperes elmulasztotta az Inytv. 63. §-ában szabályozott keresetindítási határidőket, kereseti kérelme elkésett. Hangsúlyozta azonban azt is, hogy vevőként az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg a II. rendű alperestől az ingatlanhányad tulajdonjogát, vele szemben a törlési per feltételei nem állnak fenn.   A vételár reális voltának alátámasztásául arra hivatkozott, hogy az illetékes adóhatóság az illeték kiszabásakor azt elfogadta, tehát aránytalannak nem tekinthető. Mindezeken túlmenően a II. rendű alperesi gazdasági társaság tevékenységi körében szerepel a saját tulajdonú ingatlan adásvétele, ezért a III. rendű alperes tulajdonszerzése kereskedelmi forgalomban történt szerzésnek minősül, ennek megfelelően a Ptk. 118. § (1) bekezdése alapján érvényes abban az esetben is, ha az eladó nem volt az ingatlanrész tulajdonosa.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és II. rendű alperesek között 2007. május 14. napján megkötött engedményezési, és az Sz., Sz. u. 34. szám alatti, 556 m² üzlet és iroda megjelölésű ingatlan tulajdonjogának átruházására létrejött adásvételi szerződések érvénytelenek. Elrendelte az eredeti állapot helyreállítását, megkereste az Sz-i Körzeti Földhivatalt a III. rendű alperes tulajdonjogának törlése és az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzése iránt, egyben a III. rendű alperest kötelezte az eredeti állapot helyreállításának tűrésére. Határozatának indokolásában úgy foglalt állást, hogy az I. és II. rendű alperesek között létrejött perbeli jogügylet sérti a Cstv. 40. § (1) bekezdés a), b) pontjait, valamint a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint nyilvánvalóan a jóerkölcs követelményébe is ütközik. Ennek körében hangsúlyozta, hogy a II. rendű alperes ügyletkötéskori tagja, Á. S. elismerte, a szerződés megkötése előtt megtekintette az I. rendű alperesi gazdasági társaság mérlegbeszámolóját, így lehetősége volt megállapítani annak jelentős összegű tartozásállományát. Az I. rendű alperesi gazdasági társaság szándéka ugyanakkor egyezett ügyvezetőjének, mint magánszemélynek a szándékával, aki magántartozásaitól kívánt szabadulni a perbeli szerződés megkötésével.

A jogügylet jóerkölcsbe ütközése tekintetében kifejtette, hogy a II. rendű alperesi ellenszolgáltatás az általánosan elfogadott erkölcsi normákat sérti, ekként tisztességtelennek minősül, mivel az I. rendű alperes lényegében ellenszolgáltatás nélkül ruházta át az ingatlanrész tulajdonjogát, amikor behajthatatlan, és az I. rendű alperesi szerződő fél egyedüli tagjával szemben fennálló követeléseket szerzett meg. Az Sz. Gy. magánszeméllyel szembeni behajthatatlanság tényéről az I. rendű alperes nyilvánvalóan tudott, hiszen az egyszemélyes társaság tagja és ügyvezetője maga Sz. Gy. volt. Ezzel mind az engedményezési, mind az adásvételi szerződés megvalósította az adós vagyonából történő ingyenes elidegenítést is.

Alaptalannak találta ugyanakkor a Cstv. 40. § (1) bekezdés c) pontjára alapított kereseti kérelmet, mivel a II. rendű alperes és a követeléseiket rá átruházó természetes személyek nem az I. rendű alperesi gazdasági társaság hitelezői voltak, tehát előnyben részesítésük ténye nem állapítható meg.

A több jogcímen alaposnak bizonyult érvénytelenség miatt rendelkezett az eredeti állapot helyreállításáról az I. rendű alperes tulajdonjogának visszaállításával. Ezzel összefüggésben álláspontja az volt, hogy a perindítás a Cstv. 40. §-ában írt határidőkön belül történt, ugyanakkor az Inytv. 63. §-ában foglalt határidők vizsgálata szükségtelen, miután az eljárásban a Cstv., mint speciális jogszabály alkalmazandó az Inytv-vel szemben. Emellett rámutatott, hogy az Inytv. 63. §-a szerint is határidőn belüli a felperes perindítása, mivel az a tulajdonosváltozás bejegyzésétől számított 3 éves határidőn belül történt. A 60 napos határidő betartását nem vizsgálta, mivel a vonatkozó jogszabályhelyet az Alkotmánybíróság megsemmisítette, ugyanakkor hangsúlyozta, hogy az a felperes relációjában értelmezhetetlen is lenne, mert részére a határozatot – természetszerűleg – nem kézbesítették.

Az elsőfokú ítélettel szemben a II. és III. rendű alperesek terjesztettek elő fellebbezést, kérve annak megváltoztatását és a kereseti kérelem elutasítását.

Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, az ingatlanhányadra létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének okát – a vételárnak engedményezés útján, beszámítással történő fizetési kikötését – mint érvénytelent kiküszöbölte és ennélfogva kötelezte a II. rendű alperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek 84.000.000,- Ft-ot, valamint ennek 2007. június 1. napjától a kifizetésig járó törvényes mértékű késedelmi kamatait. Ezzel a tartalommal az adásvételi szerződést érvényessé nyilvánította, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Nem találta bizonyítottnak a Cstv. 40. § (1) bekezdés a) pontja szerinti csalárd ügylet megvalósulását, azonban osztotta a b) pontban szabályozott érvénytelenségi okkal és a szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközésével kapcsolatos elsőfokú bírósági érveket. Az érvénytelenség egyenrangú jogkövetkezményei közül az érvénytelenségi ok orvoslásával történő érvényessé nyilvánítást választotta. Az eredeti állapot helyreállítását azért nem alkalmazta, mert a szerződés megkötését követően bekövetkezett gazdasági változások következtében a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értéke közötti egyensúly olymértékben megbomlott, hogy a teljesített szolgáltatások visszatérítése a méltányossággal nem lett volna összeegyeztethető, értékaránytalansággal járt volna. E jogkövetkezmény ellen szólt az is, hogy az érvénytelen jogügylet létrejötte óta eltelt hosszabb időszak alatt az ingatlanhányad továbbértékesítésre került, abban a jelenlegi tulajdonos bérlője nagyértékű, az ingatlan forgalmi értékét is jelentősen emelő beruházásokat végzett. Az érvénytelenség okát úgy küszöbölte ki, hogy a vevő II. rendű alperest a szerződéses vételár tényleges megfizetésére kötelezte. Utalt arra, hogy a jogkövetkezmény alkalmazása ellen a felek egyike sem tiltakozott.

A Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.285/2010/7. számú végzésével a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel nem támadott – a 2007. május 14-i ingatlan adásvételi szerződés érvénytelenségét megállapító és a II. rendű alperest a felperes javára első- és másodfokú perköltség fizetésére kötelező – rendelkezéseit nem érintve, a felülvizsgálni kért rendelkezéseit az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ebben a részben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Egyetértett azzal a másodfokú ítéleti állásponttal, hogy a szerződés érvényessé nyilvánítása és az érvénytelenség okának kiküszöbölése azonos értékű jogkövetkezmény az eredeti állapot helyreállításával, azonban rámutatott, e jogkövetkezmény nem alkalmazható olyan esetben, ha az ellen valamennyi fél tiltakozik, illetőleg e körben nyilatkoztatásuk nem történt meg. Az eredeti állapot helyreállítása a láncolatos továbbértékesítés miatt akkor alkalmazható, ha a III. rendű alperes tulajdonszerzése rosszhiszemű volt, vagy – a III. rendű alperes jóhiszeműsége esetén – a II. és III. rendű alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségét önállóan is meg lehet állapítani a felperes keresete alapján. Ezzel összefüggésben írta elő az elsőfokú bíróság számára, foglaljon állást abban a kérdésben, sikerült-e megdönteni a III. rendű alperes jóhiszeműségének törvényi vélelmét és ennek függvényében döntsön az érvénytelen szerződés jogkövetkezményéről.

A felek a megismételt eljárásban korábbi nyilatkozataikat fenntartották, egyben nyilatkoztak, nem tiltakoznak az eredeti állapot helyreállításán kívüli, az érvénytelenség okát kiküszöbölő jogkövetkezmény alkalmazása ellen.

Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban hozott újabb ítéletével az I. és II. rendű alperesek között 2007. május 14-én a perbeli ingatlanhányadra létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének okát – a vételárat engedményezés útján, beszámítással történő fizetési kikötését –, mint érvénytelent kiküszöbölte és ennélfogva kötelezte a II. rendű alperest, fizessen meg az I. rendű alperesnek 84.000.000,- Ft-ot és ezen összeg után 2007. június 1. napjától a kifizetésig járó törvényes mértékű kamatot. Ezzel a tartalommal az adásvételi szerződést érvényessé nyilvánította, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Rendelkezett a perköltségekről is. Határozatának indokolása szerint a felperes nem tudta megdönteni a III. rendű alperes vonatkozásában a tulajdonszerzés kapcsán fennálló jóhiszeműség vélelmét, nem bizonyította minden kétséget kizáró módon, hogy a III. rendű alperes vezető tisztségviselője tudott az I. és II. rendű alperesek közötti jogügyletről, annak céljáról, illetve egyéb más, a szerződéskötéssel elérni kívánt és jogilag nem akceptálható II. rendű alperesi szándékról. A peradatok alapján megállapította, hogy a vételárat a felek piaci áralku eredményeként határozták meg, a II. rendű alperes gazdasági kényszerhelyzetben értékesítette az ingatlant, így az alapperben készült szakértői értékmeghatározás önmagában nem adhat alapot a jóhiszeműség törvényi vélelmének megdöntésére. Mivel mindezek következtében az eredeti állapot helyreállítására nincs lehetőség, kizárólag a másodfokú bíróság által korábban választott jogkövetkezmény alkalmazható, ezért a II. rendű alperest a kikötött ellenérték megfizetésére kötelezte. E kérdéskör jogalapja és összegszerűsége tekintetében csupán utalt az ítélőtábla korábbi ítéletében kifejtett jogi érvekre.

A megismételt eljárásban született elsőfokú ítélettel szemben, annak megváltoztatása és az eredeti állapot helyreállítása iránt a felperes terjesztett elő fellebbezést. Módosított fellebbezésében kifejtette, hogy az eljárás során a III. rendű alperes jóhiszeműségének vélelme megdőlt, melynek bizonyítéka, hogy a szakértői véleményhez képest jelentősen alacsonyabb értéken vásárolta meg a II. rendű alperestől az ingatlant. Ez az érték álláspontja szerint olyan alacsony, hogy nem fogadható el akként, mintha ellenérték fejében szerzett volna tulajdonjogot, így az Inytv. 5. § (3) bekezdésében foglalt, a jóhiszeműség körében kifejtett kritériumok nem állnak fenn. A vételárat a II. és III. rendű alperesek az engedményezési szerződésre tekintettel, az ott írt értékek alapján határozták meg, ezért a III. rendű alperesnek azokról tudnia kellett.

A III. rendű alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének helyes indokai alapján történő helybenhagyására irányult. Álláspontja szerint pusztán abból a tényből a rosszhiszeműségére nem lehet következtetést levonni, hogy a szakértői véleményben meghatározott értéknél alacsonyabb áron vásárolta meg az ingatlant, ugyanakkor a felperes – bizonyítási kötelezettsége ellenére – ezzel összefüggésben további, a jóhiszeműség megdöntésére alkalmas bizonyítékot nem szolgáltatott. A peradatok összességükben nem engednek arra következtetni, hogy a III. rendű alperes tudhatott az I. és II. rendű alperes közötti jogviszony tartalmáról, a II. rendű alperesi célokról. Hangsúlyozta, a megismételt eljárás során meghallgatott tanúk vallomásából egyértelművé vált, hogy áralku eredményeként alakult ki a vételár, a II. rendű alperes a III. rendű alperesi vevőt több ajánlattevő közül választotta ki, mivel ő volt képes a legrövidebb határidőn belül és készpénzben teljesíteni.

A fellebbezés alaptalan.

A megismételt eljárásban már nem volt vitatott, hogy az I. és II. rendű alperesek érvénytelen ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, mert az egyrészt a Cstv. 40. § (1) bekezdés  b) pontjába, másrészt a Ptk. 200. § (2) bekezdésébe ütközött.

A felperes azonban fenntartotta azt a kereseti kérelmét, hogy a szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményeként a bíróság az eredeti állapotot állítsa helyre oly módon, hogy a perbeli ingatlanhányad tulajdonosaként ismét az I. rendű alperes kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba a III. rendű alperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett.

Az ítélőtábla alapügyben hozott ítéletének meghozatalát követően született meg a Legfelsőbb Bíróság 3/2010. (XII.6.) PK véleménye az érvénytelenségi és törlési per kapcsolatáról, amely iránymutatást ad abban a kérdésben, hogy mikor van lehetőség az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzésen alapuló további bejegyzés törlésére, amelyre a felperes keresete is irányult.

Ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvénytelensége esetén az eredeti állapot helyreállítása és ezzel összefüggésben az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog törlése, illetve visszajegyzése érvénytelenségi perben történik. Ilyen esetben a felperes kereshetőségi joga a hivatkozott érvénytelenségi okokat és jogkövetkezményeket szabályozó jogszabályokon – így a Ptk-n vagy a Cstv-n – alapul. Az érvénytelenségi és a törlési kereset céljában, jellegében egymástól eltérő jogvédelmi eszközök: az érvénytelenségi per a szerződési jogi sérelem orvoslását célzó kötelmi jogi per, a törlési per ezzel szemben valamely dologi jog védelmét célzó peres eljárás.

Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja szerinti törlési per alapja a bejegyzés érvénytelensége, melynek leggyakoribb oka az alapul szolgáló jogügylet érvénytelen volta.

Az érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog törlését a bíróság csak az Inytv. rendelkezéseinek a korlátai között rendelheti el. Ezt a jogszabály akkor korlátozza, ha az érvénytelenül szerző fél az ingatlan tulajdonjogát további szerző félre ruházza át, vagy azon egyéb jogot enged.

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének alapelve azt jelenti, hogy még ha az ott feltüntetett jogok a valóságban nem is állnak fenn, az, aki az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogosulttal jóhiszeműen szerződött, úgy szerez jogot, mintha az ingatlan-nyilvántartási állapot a valódi jogi helyzetet tükrözné.

Nem érvényesül azonban a közhitelesség elve az ingyenesen szerző és a rosszhiszeműen szerzők javára. Velük szemben az ingatlan-nyilvántartás tartalmára tekintet nélkül a valóságos jogi helyzet visszaállításának van helye. A rosszhiszemű, illetve ingyenesen további jogszerző jogának a törlésére tehát addig indítható kereset – akár az ingatlan-nyilvántartási eredeti jogosult, akár érvénytelenségi per indítására jogosult más (harmadik) személy, mint amilyen a Cstv. 40. § alapján pert indító hitelező részéről –, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelensége megállapításának helye van.

Ugyanakkor azzal szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, csak az eredeti jogosult és csak az érvénytelen bejegyzéstől számított 3 év alatt indíthat törlési keresetet. Az eredeti jogosultnak a 3 éves perindítási határidő letelte után, míg a törlési per indítására nem jogosult más személyek által indított érvénytelenségi perben határidőtől függetlenül, a közhitelesség elve alapján a jóhiszemű jogszerző tulajdonjoga vagy más joga akkor sem törölhető, ha az előző bejegyzés érvénytelensége miatt az átruházó vagy jogot engedő személy nem volt tulajdonos (Legfelsőbb Bíróság 3/2010. (XII.6.) PK vélemény 4. pont indokolás).

A Legfelsőbb Bíróság ezen okfejtésnek megfelelően írta elő annak vizsgálatát, hogy a III. rendű alperes további jogszerzése jóhiszemű vagy rosszhiszemű volt-e.

A felperes nem minősül a törlési kereset megindítására eredeti jogosult személynek, ezért az igényelt eredeti állapot helyreállítása – határidőtől függetlenül – csak akkor történhet meg, ha bizonyítja a III. rendű alperes szerződéskötéskori rosszhiszeműségét.

Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos eljárásokban – ide értve a törlési pereket is – jóhiszeműnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez tulajdonjogot, s az ilyen módon szerző jóhiszeműsége mellett vélelem szól (Inytv. 5. § (3) bekezdés). Az „ingatlan-nyilvántartásban bízva” kifejezés magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő, valóságos jogi állapotról nem tud és nem is kell tudnia. Nem tekinthető jóhiszeműnek az a szerző, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés erősebb lesz. A visszterhesen jogot szerzőt – a forgalom biztonsága érdekében – a Ptk. több  rendelkezése is védi, amely védelmet az Inytv. úgy biztosít, hogy az ellenérték fejében való szerzést a jóhiszeműség fogalmi elemévé teszi (Legfelsőbb Bíróság 2/2005. (VI.15.) PK véleménye az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről).

Rosszhiszeműnek az a személy tekinthető, aki a látszattal ellenkező valóságos tényállást ismeri, vagy a körülmények szerint azt ismernie kell (eBDT 2001/523. számú eseti döntés).

A felperes az érvénytelenségi kereset előterjesztésére jogosult harmadik személy, hitelező, aki a szerződési láncolatban nem vett részt. Ilyen jogi helyzetben akkor van mód az eredeti állapot helyreállítására, az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzésére, ha a felperes keresete alapján a II. és III. rendű alperesek közti szerződés érvénytelensége – az eredeti jogosult és a közvetlen szerző között létrejött szerződés érvénytelenségétől függetlenül is – megállapítható, vagy ha az I. és II. rendű alperesek közti szerződés érvénytelenségén túl a III. rendű alperesi szerző ügyletkötés során fennálló rosszhiszeműsége megállapítható.

Mivel a felperes a II. és III. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződést a korábbi szerződéstől független érvénytelenségi jogcímen nem támadta, hanem a láncolatos szerzési jogviszonyra, ezzel összefüggésben a „nemo plus iuris” elvére utalt, a perben az eredeti állapot helyreállítása csak a III. rendű alperes ügyletkötéskori rosszhiszeműségének bizonyítása esetén történhet meg. Erre a felperes hivatkozott.

A perben a jóhiszeműség vélelmének megdöntéséhez szükséges bizonyítékokat a felperesnek kellett szolgáltatnia a Pp. 164. § (1) bekezdésének megfelelően. Ennek körében azt kellett igazolnia, hogy a III. rendű alperes (ügyvezetője) tudott az I. és II. rendű alperesek között létrejött jogügylet jogellenes céljáról.

Helyesen foglalt állást az elsőfokú bíróság abban a kérdésben, hogy a III. rendű alperes rosszhiszeműsége a perben kétséget kizáró módon nem nyert bizonyítást, a jóhiszeműség törvényi vélelmét a felperes megdönteni nem tudta.

A jóhiszemű szerzésnek az a feltétele, hogy az az ingatlan-nyilvántartásban bízva történjen, egyben magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a szerző fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő, valóságos jogi állapotról, azaz a vele szerződéses kapcsolatba került eladó érvénytelen tulajdonszerzéséről nem tud és arról nem is kell tudnia (EBH 2007/1712.  számú elvi határozat).

A felperesnek az a hivatkozása, hogy a III. rendű alperesnek az alacsony vételár miatt tudnia kellett az alapszerződés érvénytelenségéről, nem helytálló érvelés. A felperes a vételár irreálisan alacsony voltára is pusztán abból következtetett az eljárás során, hogy a kirendelt szakértő ekként nyilatkozott. A szakvélemény reális forgalmi értékre vonatkozó megállapítása a peradatok alapján kétséges, hiszen bizonyítottá vált, hogy a 60.000.000,- Ft-os ajánlati áron meghirdetett ingatlanra csupán három érdeklődő jelentkezett, akik közül végül a legjobb ajánlatot a III. rendű alperes tette. Az értékesítés tehát piaci körülmények között történt, ahol az elérhető legmagasabb áron kelt el az ingatlanhányad, ennek megfelelően valós, piaci értéknek a III. rendű alperes tulajdonszerzésének időpontjában a szerződéses vételár tekinthető.

Amennyiben azonban ez a vételár nem érte volna el a tényleges forgalmi értéket, a vevő III. rendű alperes az esetben sem lenne pusztán ez okból rosszhiszeműnek tekinthető. Kecsegtető szerződési ajánlat esetében nem várható el minden esetben a féltől, hogy amögött jogellenes helyzetet feltételezzen. Olyan adat, amelyből a III. rendű alperesnek szükségképpen következtetnie kellett volna az I. és II. rendű alperesek közötti jogügylet jogellenes céljára, nem merült fel.

Mindezek alapján a felperesnek nem sikerült minden kétséget kizáró módon megdöntenie a III. rendű alperes ügyletkötéskori jóhiszeműségéhez fűződő törvényi vélelmet, ezért az érvénytelenség jogkövetkezményei közül az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása kizárt.

A Ptk. 237. § (2) bekezdésében általános jelleggel megfogalmazott jogkövetkezmény, mely szerint az érvénytelen szerződést a hiba orvoslásával a bíróság érvényessé teheti, az eredeti állapot helyreállításával egyenrangú lehetőség (BH 1991/63. számú jogeset). Az érvénytelenségi ok kiküszöbölése lényegét tekintve az érvénytelenségi ok miatt keletkezett érdeksérelem kiküszöbölését jelenti; a szerződés érvényessé nyilvánításához a bíróság a szerződés tartalmát úgy módosíthatja, hogy ezáltal az érvénytelenségi ok miatt keletkezett érdeksérelmet kiküszöböli (BDT 2009/1/3. számú jogeset).

E jogkövetkezmény alkalmazása érdekében a felperes kereseti kérelmet nem terjesztett elő, a megismételt eljárásban azonban – egyezően a többi peres féllel – úgy nyilatkozott, hogy azt nem ellenzi. Az eredeti állapot helyreállítására irányuló kereseti kérelem csak abban az esetben kötné a bíróságot, ha a felperes az egyéb lehetséges jogkövetkezmények alkalmazását kifejezetten mellőzni kérte volna (BH 2009/216. számú eseti döntés).

A perbeli esetben az érvénytelenség okát az jelentette, hogy a vevő II. rendű alperes a vételárat egy értéktelen – az I. rendű alperes ügyvezetőjével szembeni – követelés engedményezése útján, tényleges kifizetés nélkül „egyenlítette ki”. A külön okiratba foglalt, de az adásvételi szerződés szerves részét képező engedményezés, mint vételárfizetési kikötés okozza az érdeksérelmet, ezzel az érvénytelenséget, mely okot a bíróság úgy szüntetett meg, hogy az érvénytelen – engedményezéssel történő – vételárfizetési kikötés helyett a vevő II. rendű alperest a vételár tényleges, valós megfizetésére kötelezte és ezzel a tartalommal az adásvételt érvényessé nyilvánította. Ennek alapján a teljesítés követelhetővé vált [Ptk. 238. § (1) bekezdés].

Az I. és II. rendű alperesek között létrejött szerződés tartalmazta az adásvétel tárgyát képező ingatlanhányad szerződéskötéskori állapotára vetített értékét. Ezzel ellentétes, vagy ezt megkérdőjelező adat az eljárás során nem merült fel, a fellebbezési szakban ilyenre az érintettek sem hivatkoztak. A forgalmi érték megállapítása szempontjából a bíróság a 2007. májusi piaci körülményeket vette figyelembe, a perben készült szakértői vélemény sem tér el jelentősen a felek által a szerződésben meghatározott értéktől. Annak realitását támasztja alá az is, hogy egy évvel későbbi időpontban piaci körülmények között az ingatlanhányad csupán 50.000.000,- Ft értéken kelt el.

Mivel a szerződés érvénytelenségének oka a 2007. májusi forgalmi érték figyelembevételével került kiküszöbölésre, az eltelt időszakra az I. rendű alperesi eladónak késedelmi kamat jár a Ptk. 301/A §-a szerint.

A kifejtettek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

(Szegedi Ítélőtábla Gf.I.30.444/2011.)

 

--------------
1Az 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 40. § (1) bekezdését a 2011. évi CXCVII. törvény 2012. március 1-jei hatállyal úgy módosította, hogy eredményes megtámadás esetén a felszámoló és a hitelező érvénytelenség címén kérheti az eredeti állapot helyreállítását és a vagyontárgyra a vagyontárgy elidegenítését követően alapított és közhiteles nyilvántartásba bejegyzett jog törlését is.

2Az 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 62. §-át a 2011. évi CXCVII. törvény 2012. március 1-jei hatállyal akként módosította, hogy a keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot helyreállítását – egyebek mellett – a felszámoló és a hitelező a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló törvény 40. §-ában meghatározott esetben.