5/2015. számú polgári elvi döntés

Nyomtatóbarát változat

I. Jogi értelemben nem történik hibás teljesítés, ha az eladó megfelelő tájékoztatása alapján a vevőnek a vásárolt lakás hiányosságára, fogyatékosságára számítania kellett. Ilyen esetben a kötelezett mentesül nem csupán a szavatossági felelősség alól, hanem a hibás teljesítés valamennyi jogkövetkezménye, így a kárfelelősség alól is.
II. Ha a vevő a használatbavételi engedélyt kiadó építési hatóság, illetve a műszaki vezető szerződésen kívüli károkozó magatartását ugyanabban a tényben jelöli meg, mint ami az eladó szerződésszegésének (hibás teljesítésének) minősült volna, a hibás teljesítésben álló károkozás azonban nem valósult meg, ugyanezen körülmény miatt szerződésen kívül sem keletkezhet kártérítési felelősség. [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 339. § (1) bek., 305/A. § (1) bek.]

[1] Az É. Kft. 2003-ban társasház építésébe kezdett Gyulán a Gyár u. 4. szám alatti ingatlanon. A III. rendű alperes építési hatóság tudomást szerzett arról, hogy az építkezés az építési engedély beszerzése előtt megkezdődött, ezért helyszíni szemlét tartott, majd 2003. augusztus 19-én az alapozás végleges fennmaradására és az épület terv szerinti továbbépítésére engedélyt adott, egyben a kivitelezővel szemben építésügyi bírságot szabott ki. A II. rendű alperes felelős műszaki vezetőként dolgozott 2003. október 10. napjáig, október 31-én azonban bejelentette a III. rendű alperesnek is, hogy ezt a feladatot a továbbiakban nem látja el. Ebben az időpontban az épület körítő főfalai álltak. A továbbiakban az építkezés műszaki vezető közreműködése nélkül zajlott.
[2] A kivitelező kismértékben eltért az építési engedélytől, 2005 februárjában megvalósulási tervet készített, amely tartalmazta a módosításokat is. Az elkészült lakások tulajdonosai 2005-ben  megbízták az I. rendű alperest, hogy a használatbavételhez  szükséges okiratokat szerezze be és tegyen műszaki vezetői nyilatkozatot. Ezek alapján a III. rendű alperes az érintett lakásokra a használatbavételi engedélyt megadta.
[3] A felperes 2006. március 23-án az É. Kft.-vel 4 000 000 Ft-os vételáron a 9. számú, 68 m² alapterületű tetőtéri lakásra adásvételi szerződést kötött. Ebben rögzítették, hogy a vételár kialakításánál figyelembe vették a készültségi fokot, hiányoztak a belső válaszfalak, a teljes belső szerelési és szerelvényezési munkák. Az eladó tájékoztatta a felperest arról is, hogy egyes munkákat már a lakók végeztek, ilyenek voltak a homlokzatvakolás, a tetőszerkezet megerősítése, a betonozás, a közművek lakásokba való bevitele, mely munkák tekintetében a vevő a lakóközösséggel külön megállapodást fog kötni. Tartalmazza a szerződés, hogy: „E vonatkozásban az eladót felelősség nem terheli””. A vétel megtekintett állapotban történt, a felperes lényegében egy továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg.
[4] Az eladó kft.-vel szemben 2006. szeptember 19-én felszámolás indult, a cég törlése a cégjegyzékből 2008. március 7-én megtörtént. A felperes az eladóval szemben hibás teljesítésre alapítottan semmilyen igényt nem érvényesített.
[5] A felperes kezdeményezte a III. rendű alperesnél az építési engedély módosítását, a tervező ennek során két támasztó oszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. A III. rendű alperes 2008. december 10-én hozott III.775-10/2008. számú határozatával engedélyt adott a tetőtéri lakás műszaki tervdokumentációtól eltérő módon történő továbbépítéséhez azzal, hogy a kivitelezés során a tetőszerkezet és a lépcsőfeljáró megerősítésére van szükség, miként azt a benyújtott műszaki leírás tartalmazza.
[6] A felperes felkérésére 2007. december 15-én K. L. szakértői véleményt készített és megállapította, hogy az eredeti 6,6 m fesztáv helyett 7,7 m készült, eltértek az építési engedélytől. Álláspontja szerint a szakszerűtlen munkáért a kivitelező felel, de mulasztott a műszaki vezető és a használatbavételi engedélyt kiadó hatóság is. Kimunkálta a javítási költségeket és az értékcsökkenés mértékét.
[7] A felperes keresetében az általa beszerzett szakvéleményre alapítottan 2 975 000 Ft szerződésen kívül okozott kár egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni az alpereseket. Arra hivatkozott, hogy az I. és II. rendű alperesek műszaki vezetőként felelősséggel tartoznak a kivitelezés hibáiért. A III. rendű alperes államigazgatási jogkörben eljárva elmulasztotta a tervtől eltérő építkezés ellenőrzését, majd törvénysértő módon adta ki a használatbavételi engedélyeket.
[8] Az I. rendű alperes a kereset elutasítását arra figyelemmel kérte, hogy a kivitelezésben műszaki vezetőként nem vett részt, tevékenysége csupán azon lakásokra korlátozódott, amelyek tulajdonosai a használatbavételi engedély beszerzése kapcsán megbízták.
[9] A II. rendű alperes kiemelte, hogy az építkezésben való részvétele műszaki vezetőként 2003 októberéig tartott, a tetőszerkezet kivitelezése ezt követően történt, arra semmilyen hatással nem lehetett.
[10] A III. rendű alperes álláspontja szerint a használatbavételi engedélyek kiadása jogszerűen történt. Kiemelte, hogy a felperes az adásvételkor tisztában volt azzal, miként valósult meg a kivitelezés, bizonyos munkákat maguk a lakók végeztek el, a továbbiakban milyen munkákra lesz szükség. Ezt kompenzálta a 4 000 000 Ft-os vételár.
[11] Utalt arra is, hogy a szakértői véleményben kifejtettekkel szemben a szakértő a későbbiekben az engedélyes terv szintjén csupán két tartóoszlop elhelyezését tartotta szükségesnek. Nem valósult meg a teljes fedélszék csere, nem történt meg a födém megerősítése, a lépcső elbontása, a felperes alatt lakók kiköltözése.
[12] Az alperesek egybehangzó véleménye szerint a felperes úgy vette meg a padlásteret, hogy annak műszaki állapotával tisztában volt, erre nézve külön tájékoztatást is kapott.
[13] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a felperessel szemben a vele jogviszonyban álló eladó szavatossági felelősséggel tartozott, szavatossági alapon azonban a felperes az eladóval szemben nem lépett fel, mivel a dolog hibáival tisztában volt, a hibákat ismerte. A felperes tudottan „„károsodott”” lakást vett meg, ennek megfelelő volt a vételár is. Az I. rendű alperes nem járt el műszaki vezetőként, így az ő felelőssége fel sem merülhetett. A III. rendű alperes esetleges mulasztása és a kár között nincs okozati összefüggés, a felperes kára ugyanis abból ered, hogy a csökkent funkciójú lakást megvásárolta.
[14] Az ítélettel szemben a felperes élt fellebbezéssel, kérte annak megváltoztatását és keresete szerinti döntés hozatalát. Álláspontja szerint a III. rendű alperesnek már 2003-ban a fennmaradási és továbbépítési engedély kiadásakor észlelnie kellett volna a tervektől való eltérést és az engedélyt nem adhatta volna ki tervmódosítás, statikai vizsgálat nélkül. Az építkezést is leállíthatta volna, de nem tette, ezzel mulasztott. Megfelelő ellenőrzés után intézkednie kellett volna a tervtől eltérő kivitelezés esetén, ezzel megelőzhette volna a felperes károsodását. Az alperes mulasztása igazolt, enélkül nem érte volna kár a felperest, a kár és az okozati összefüggés fennállta bizonyított.
[15] Az I. rendű alperes műszaki ellenőrként nem jelezte, hogy nem vállalja a felelősséget a perbeli lakásra, ilyen nyilatkozatot a II. rendű alperes sem tett. A 9. számú lakás alatti 10. számú lakás ellenőrzésekor is észlelni kellett volna, hogy a tervektől eltérő 1 m-nél nagyobb eltéréssel készült a fesztáv, ezt jelezni kellett volna a hatóság felé.
[16] Tagadta, hogy tudott volna a padlástér hibáiról, ott méréseket nem végzett, így nem is tudhatott arról, hogy lényeges méretbeli eltérések vannak. Állította, hogy az ingatlan vételára valójában 6,6 millió Ft volt, 600 000 Ft-ot fizetett a lakótársaknak, így a vételárból sem következik, hogy tudott volna az ingatlan hibáiról.
[17] A fellebbezés alaptalan.
[18] A felperes keresetében a szerződésen kívül okozott károk megtérítésére vonatkozó Ptk. 339. § (1) bekezdése alapján a vagyonában beállott tényleges károk megtérítésére tartott igényt. A vagyoni károsodást abban jelölte meg, hogy: „Az eredetileg betervezett 6,60 (méter) fesztáv helyett 7,60 (méter) fesztáv készült, eltértek az építési engedélytervtől””. Ezzel összefüggésben szükségessé vált a 9. számú tetőtéri lakást érintő tetőszerkezet megerősítése, a hiba javítása mellett – állítása szerint –- jelentős értékcsökkenés is fennmaradt.
[19] Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a keresetlevélben, a felperes által beszerzett magánszakértői  véleményben felsorolt és kifogásolt hibák a felperes és az eladó közötti jogviszonyban a Ptk. 305. § (1) bekezdése szerinti hibás teljesítésnek minősülnének. A perbeli szerződésen kívüli felelősség megállapításának előfeltétele, hogy a felperes bizonyítsa, az eladó részéről valóban hibás teljesítés történt, károsodás hiányában ugyanis kárigénye nem lehetett megalapozott. Amennyiben az az alperesi állítás nyer bizonyítást, hogy a felperesnek már a szerződéskötés időpontjában számolnia kellett a tetőszerkezet megerősítésével, hibás teljesítés – károsodás –- nem áll fenn, következésképpen az alperesekkel szembeni kárigénye megalapozatlan.
[20] A hibás teljesítés, mint szerződésszegés jogi fogalom, amely mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva értelmezhető. A hibás teljesítésért való felelősség szabályai nem általában a minőséghibát, hanem a konkrét szerződés hibás teljesítését szankcionálják. A szolgáltatott dolog materiális értelemben vett hibája és a hibás teljesítés jogi fogalma nem feltétlenül esnek egybe. Nem történik szerződésszegés, ha a kötelezett bizonyítani tudja, hogy éppen a köznapi értelemben vett „„hibás”” (hiányos, fogyatékos, stb.) dolog vételében állapodtak meg, mivel a szerződés tartalmának megfelelő teljesítés történik, vagyis jogi értelemben nincs hibás teljesítés. A kötelezett ilyen esetben mentesül nem csupán a szavatossági felelősség alól, hanem a hibás teljesítés valamennyi jogkövetkezménye, így a kárfelelősség alól is (Szegedi Ítélőtábla Polgári kollégiuma 1/2004. (VI.17.) számú kollégiumi ajánlás I. pont –- megjelent: BDT 2004. évi 9. számában).
[21] A Ptk. 2003. július 1-jétől beiktatott 305/A. § (1) bekezdése szerint, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól. E törvényhely kibővíti a hibás teljesítés alóli mentesülés esetkörét, és nem csak akkor mentesül a kötelezett a szavatossági felelősség alól, ha a jogosult a hibát igazoltan ismerte, hanem –- vagylagosan –- akkor is, ha „„azt ismernie kellett””. A Legfelsőbb Bíróság a Bírósági Határozatok 2005/3. számában közzétett 1/2004. (XII. 2.) PK. véleményében foglalkozik a hibás teljesítés egyes jogértelmezési kérdéseivel. Ennek 1. pontja tartalmazza: nincs hibás teljesítés és ebből következően a kötelezett mentesül annak valamennyi jogkövetkezménye alól, ha bizonyítja, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, ez utóbbi alatt értve azt, hogy a jogosultnak kellő gondossággal eljárva számítania kellett a szolgáltatott dolog teljesítéskori hibájára. A vélemény 1. pontjához fűzött indokolás szerint a jogalkotó a megtekintett állapotban történő vétel esetén azt vélelmezi, hogy a jogosult mindazoknak az ún. nyílt hibáknak az ismeretében kötötte meg a szerződést, amelyeket kellő gondosság mellett felismerhetett.
[22] A perbeli esetben az alperesek állították, hogy a felperesnek fel kellett ismernie a tetőmegerősítés szükségességét, az ezzel kapcsolatos műszaki fogyatékosságokat, ezért hibás teljesítés – – károsodás –- nem történt. Az adásvételi szerződésben az eladó tájékoztatást adott a vevő számára arra vonatkozóan, hogy a tetőszerkezet megerősítését nem ő, hanem a lakók végezték, az ezzel kapcsolatos munkák kapcsán a lakókkal kell elszámolnia. Miután a tetőszerkezet megerősítése nem az eladó kötelezettsége volt, kijelentette, hogy e vonatkozásban őt felelősség nem terheli. Tartalmazza a szerződés továbbá, hogy a vételár összegét minden lényeges körülmény, így a már előbb említett műszaki állapot, valamint a készültségi fok ismeretében határozták meg  4 000 000 Ft-ban. A felperes az eljárás során arra hivatkozott, hogy az ingatlan vételára magasabb összeg volt, a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt adatok azonban ezzel ellentétesek. A szerződéskötés időpontjában egyedül a perbeli ingatlanra nézve hiányzott a használatbavételi engedély, amit az magyarázott, hogy a felperes egy üres, továbbépítésre szánt padlásteret vásárolt meg. A perbeli ügyletkötéskor már rendelkezésre állt a 2005. évben készített ún. megvalósulási terv is. Amennyiben a felperes a használatbavételi engedélyezési eljárás, illetve a megvalósulási terv adatait ismeri, a beépítéshez szükséges kellő felkészülés és gondos előkészítés után, a kapott tájékoztatásra is figyelemmel, tisztában kellett lennie a szerződéskötéskor a tetőtér műszaki állapotával és a tetőszerkezet megerősítésével kapcsolatos várható feladattal. A felperes tehát olyan „„hiba” – a tetőmegerősítés szükségessége –- ismeretében kötött adásvételi szerződést, amelyről kellő gondosság mellett eljárva legalábbis „„tudnia kellett””, ezért a hibás teljesítés nem áll fenn.
[23] A felperes az alperesek szerződésen kívüli károkozó magatartását ugyanabban a tényben jelölte meg, mint ami az eladó szerződésszegésének (hibás teljesítés) minősült volna. Mivel a hibás teljesítésben álló károkozás nem valósult meg, ugyanezen körülmény miatt szerződésen kívül sem keletkezhetett kártérítési felelősség. A felperes a továbbépítésre szánt padlástér lényeges hiányosságaira vonatkozó tájékoztatás ismeretében vásárolta meg a perbeli ingatlant megtekintett állapotban, ezért számolnia kellett azzal, hogy a tetőmegerősítés és az emiatti engedélyezési eljárás költségeit neki kell viselnie, ezeket kárként másra nem háríthatja át.
[24] Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a felperes a kár összegét sem igazolta, hiszen az építési engedélytől való eltérés engedélyeztetése során csupán két tartóoszlop elhelyezése vált szükségessé, szemben a magánszakértői véleményben kifejtettekkel, kárként legfeljebb az ezzel kapcsolatos költség lett volna értékelhető.
[25] A kifejtettek folytán az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

(Szegedi Ítélőtábla Pf. I. 20.329/2011.)