Használati díj iránti perben hozott a Kúria határozatot

Nyomtatóbarát változat
Dátum: 
2019. március 11.

Tájékoztató a Kúria Pfv.V.21.810/2017/7. számú ügyben hozott határozatáról.
A határozat elvi tartalma: az ingatlan tulajdonosát nem illeti meg az a jog, hogy ingatlana használatáért díjat követeljen, ha a birtoklással kapcsolatos tulajdonosi részjogosítványát szerződéssel korlátozta.
A pénzintézet 13.080.000 forintnak megfelelő svájci frank kölcsönt nyújtott a felperesnek. A kötelezettség biztosítékaként a szerződő felek önálló zálogjogot alapítottak a felperes tulajdonát képező ingatlanokra. A szerződés 14/A. pontja szerint ha a zálogjogosult a jogait gyakorolni kívánja, a zálogkötelezett köteles a zálogtárgyat értékesítés céljából a zálogjogosult felhívására, az abban megjelölt módon és időben – lakóingatlan esetén kilencven napon belül – a vevő részére korlátozásmentesen, birtokba adható állapotban a zálogjogosult vagy az általa megjelölt személy kizárólagos birtokába bocsátani. A pénzintézet a szerződést azonnali hatállyal felmondta. Egyben közölte, hogy a zálogszerződés alapján a felperes a zálogtárgyat kilencven napon belül köteles a birtokába adni. A felperes a szerződésben vállalt e kötelezettségének nem tett eleget. A kölcsönszerződésen alapuló árverési eljárás keretében a lakást az alperes vette meg, és birtokba is lépett. A felperes a kölcsönszerződés, az azt biztosító önálló zálogjogot és vételi jogot alapító szerződés érvénytelenségének megállapítása érdekében pert kezdeményezett. A jogerős ítélet  elrendelte jelen per alperese tulajdonjogának törlését az ingatlanokról és a felperes tulajdonjogának visszajegyzését. Megállapította ugyanakkor, hogy sem a kölcsönszerződés, sem a vételi jogot és az önálló zálogjogot alapító szerződés a felperes által felhozott indokok alapján nem minősül érvénytelennek.

A felperes keresetében 2010. április 1. és 2016. november 30. napja közötti időre 10.950.000 forint lejárt használati díj, 2016. decembertől az ingatlan elhagyásáig havi 150.000 forint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest a Lakástv. 20. §-a alapján.
Az alperes a kereset elutasítását kérte vitatva annak mind a jogalapját, mind az összegszerűségét. Arra hivatkozott, hogy a felperes közokiratba foglaltan vállalta, hogy azonnali hatályú felmondás esetén az ingatlan biztosítékot tizenöt napon belül kiürített állapotban a pénzintézet birtokába adja, ebből következően a pénzintézetet a tulajdonjogtól függetlenül megilleti a birtoklás joga. A felperes közokirat alapján köteles volt az ingatlanokat kiürített állapotban a pénzintézet birtokába adni, aki jogosult a birtoklásra. Az a tény, miszerint a felperes tulajdonjogát a földhivatal visszajegyezte, nem jelenti, hogy a felperes egyben az ingatlan birtoklására is joga van. Arra a közokirat szerint a pénzintézet jogosult, aki ezt a jogot az alperesnek átengedte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek harminc napon belül 4.329.500 forintot és kamatait. Kötelezte továbbá, hogy 2016. december 1. napjától minden hónap 10. napjáig esedékesen fizessen meg a perbeli ingatlan birtokba adásáig használati díj fejében havi 83.700 forintot. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, a keresetet elutasította.

A felperes felülvizsgálati kérelmére a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Megállapította, hogy a felperes mint a zálogtárgy tulajdonosa vállalhatta szerződésben az őt a régi Ptk. 98. §-a szerint megillető birtoklási jog korlátozását (régi Ptk. 200. § (1) bekezdés). A kölcsönszerződés felmondásával a pénzintézet megszerezte a zálogtárgy birtoklásához való jogot függetlenül attól, hogy ő maga ezt a jogot gyakorolta-e vagy sem. Adott esetben kettős birtok keletkezett: a felperesnek mint tulajdonosnak és a pénzintézetnek a tulajdonos által szerződésben engedett jog alapján egyaránt volt birtoklási joga. Figyelemmel arra, hogy a pénzintézet ezt a jogot érvényes jogcím alapján magától a tulajdonostól szerezte, jogcíme erősebb, mint a tulajdonosé. A felperes a szerződésben a birtoklási jogát maga korlátozta. Ebből következően a felperesnek nincs a birtoklás jogára alapozott igény érvényesítésére jogosultsága a pénzintézettel vagy azzal szemben, aki a birtoklás jogát a pénzintézettől, azaz a szerződéses jogosulttól származtathatja. A jogcím nélküli használó a birtoklásra elsődlegesen jogosultnak tartozna a használatért ellenértéket fizetni, ez viszont nem a felperes.

Budapest, 2019. március 11.

A Kúria Sajtótitkársága